Diện tích sàn là một khái niệm thường xuyên được sử dụng trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ về định nghĩa và cách tính toán diện tích sàn chính xác. Việc nắm rõ chỉ số này rất quan trọng, giúp bạn có thể đưa ra những quyết định sáng suốt khi xây dựng hoặc mua bán nhà cửa. Do đó, bài viết này, DanangAZ sẽ đi sâu vào giải thích diện tích sàn là gì, bao gồm định nghĩa, cách tính toán và phân biệt các loại diện tích sàn khác nhau. Từ đây bạn có thể áp dụng vào thực tế một cách hiệu quả nhé!
Diện tích sàn là gì?
Diện tích sàn hay diện tích mặt sàn là gì là một thuật ngữ thường được sử dụng trong lĩnh vực kiến trúc và xây dựng. Đây là một khái niệm quan trọng khi thiết kế và tính toán các công trình xây dựng, đặc biệt là trong việc đánh giá không gian sử dụng và tính toán vật liệu cần thiết. Vì thế để hiểu rõ hơn về diện tích sàn xây dựng là gì và cách tính diện tích sàn, bạn có thể theo dõi ở sau đây:
Khái niệm
Diện tích sàn sẽ còn được gọi là diện tích mặt sàn xây dựng. Nó cho biết tổng diện tích sử dụng được của một công trình, bao gồm cả các phần như hành lang, ban công, tầng kỹ thuật, tầng mái, tầng tum, tầng hầm,…
Chính vì thế, diện tích sàn được sử dụng để:
- Đánh giá quy mô công trình: Diện tích sàn là một trong những yếu tố chính để phân loại công trình theo quy mô, từ nhà ở dân dụng đến các công trình công cộng, công nghiệp.
- Tính toán chi phí xây dựng: Diện tích sàn là cơ sở để dự toán chi phí vật liệu, nhân công và các chi phí khác liên quan đến quá trình thi công.
- Quy định về mật độ xây dựng: Diện tích sàn được sử dụng để quy định mật độ xây dựng, đảm bảo sự cân bằng giữa diện tích sử dụng và diện tích dành cho mảng xanh, giao thông,…
- Tính thuế: Diện tích sàn là cơ sở để tính thuế nhà đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
Quy định tính diện tích sàn xây dựng
Theo Quyết định số 04/2008 BXD hiện hành tại Việt Nam, cách tính diện tích sàn xây dựng theo quy định được tính dựa trên nguyên tắc sau:
Kích thước lô đất:
- Phù hợp với nhu cầu sử dụng và đối tượng sử dụng. Đồng thời tính diện tích cần tuân theo giải pháp tổ chức không gian và quy định quản lý xây dựng khu vực.
Lô đất tiếp giáp đường phố có lộ giới ≥ 20m:
- Diện tích tối thiểu: 45m².
- Bề rộng tối thiểu: 5m.
- Chiều sâu tối thiểu: 5m.
Lô đất tiếp giáp đường phố có lộ giới < 20m:
- Diện tích tối thiểu: 36m².
- Bề rộng tối thiểu: 4m.
- Chiều sâu tối thiểu: 4m.
Lưu ý:
- Chiều dài tối đa của dãy nhà liên kế hoặc riêng lẻ có hai mặt tiếp giáp đường cấp đường chính khu vực trở xuống là 60m.
- Giữa các dãy nhà phải bố trí đường giao thông theo quy định về quy hoạch mạng lưới đường giao thông (bảng 4.4) hoặc đường đi bộ với bề rộng tối thiểu 4m.
Ngoài ra, các quy định về tính diện tích sàn xây dựng có thể thay đổi theo thời gian và tùy thuộc vào từng địa phương. Do đó, cần tra cứu các quy định hiện hành hoặc liên hệ với cơ quan chức năng có thẩm quyền để có được thông tin chính xác nhất.
Cách tính diện tích sàn xây dựng đầy đủ và chính xác nhất
Diện tích sàn xây dựng là một yếu tố quan trọng trong xây dựng. Thông số này sẽ được sử dụng để tính toán chi phí xây dựng, xin cấp phép xây dựng, thanh toán tiền cấp nước, điện,… Do vậy, việc áp dụng cách tính diện tích sàn xây dựng nhà ở đầy đủ và chính xác là vô cùng cần thiết.
Công thức tính diện tích sàn xây dựng:
Diện tích xây dựng = Diện tích sàn sử dụng + Diện tích khác (phần móng, mái, sân, tầng hầm,…) |
Lưu ý:
- Diện tích các hạng mục đi kèm chỉ được tính khi các hạng mục đó có mái che. Ngoài ra phần đó còn được sử dụng cho các mục đích sinh hoạt, kinh doanh,…
- Đối với các công trình có kết cấu phức tạp, cần có sự tư vấn của các kỹ sư xây dựng để xác định diện tích sàn xây dựng chính xác nhất.
Ví dụ: Giả sử ta có một công trình nhà ở 3 tầng, bao gồm:
- Tầng 1: Diện tích mặt sàn 100 m2.
- Tầng 2: Diện tích mặt sàn 90 m2.
- Tầng 3: Diện tích mặt sàn 80 m2.
- Sân thượng: Diện tích 50 m2 (có mái che nhẹ).
- Mái: Diện tích 90 m2.
- Hiên: Diện tích 20 m2.
Diện tích sàn xây dựng của công trình này được tính như sau:
- Diện tích sàn xây dựng = 100 m2 + 90 m2 + 80 m2 + (50 m2 x 75%) + (90 m2 x 50%) + (20 m2 x 50%) = 362.5 m2
Cách tính diện tích mặt sàn sử dụng
Diện tích mặt sàn sử dụng là diện tích thực tế của các khu vực trong nhà. Nơi này sẽ được sử dụng cho sinh hoạt, bao gồm cả diện tích có mái che và nằm trong phạm vi tường bao bên ngoài. Diện tích này được sử dụng để tính toán các khoản phí liên quan đến nhà ở như: thuế nhà đất, phí dịch vụ nhà chung cư,…
Diện tích mặt sàn sử dụng sẽ được tính bằng 100%.
Ví dụ: Giả sử một ngôi nhà có 2 tầng, mỗi tầng có diện tích 50m². Tầng 1 có thêm một khu vực hiên nhà rộng 20m². Diện tích mặt sàn sử dụng của ngôi nhà này được tính như sau:
- Diện tích mặt sàn sử dụng = (50m² + 50m²) + (20m² x 100%) = 120m²
Cách tính các diện tích đi kèm khác
Diện tích đi kèm là một phần quan trọng trong việc xác định diện tích tổng thể của một công trình xây dựng. Việc tính toán chính xác các diện tích này giúp bạn có thể lập dự toán chi phí xây dựng, thiết kế nội thất và bố trí công năng, hoàn thiện thủ tục pháp lý,… Dưới đây là hướng dẫn chi tiết cách tính diện tích một số hạng mục phổ biến:
Cách tính diện tích móng nhà
Diện tích móng nhà phụ thuộc vào loại móng được sử dụng:
- Móng đơn: Diện tích móng đơn thường bằng 20 – 25% diện tích sàn tầng trệt.
- Móng cọc: Diện tích móng cọc bao gồm diện tích đài cọc và diện tích cọc. Diện tích đài cọc thường bằng 30 – 40% diện tích sàn tầng trệt.
- Móng bè: Diện tích móng bè bằng 40 – 60% diện tích sàn tầng trệt.
Ngoài ra, bạn cũng cần lưu ý một số điểm sau khi tính diện tích móng nhà:
- Diện tích móng nhà cần đảm bảo đủ lớn để chịu được tải trọng của toàn bộ công trình. Trong đó móng sẽ bao gồm cả trọng lượng của phần mái, tường, sàn và các vật dụng bên trong nhà.
- Chiều sâu móng nhà cần phù hợp với địa chất khu vực xây dựng.
- Nên tham khảo ý kiến của kỹ sư xây dựng để có được thiết kế móng nhà phù hợp nhất.
Cách tính diện tích hầm ngầm
Theo Quyết định số 421/2018/QĐ-UBND ngày 11/9/2018 về việc ban hành Quy định về quản lý nhà ở và công trình phụ trợ, diện tích hầm ngầm được quy đổi như sau:
- Với độ sâu từ 1 – 1.5m: Hầm được tính bằng 150% diện tích.
- Với độ sâu từ 1.5 – 2m: Hầm được tính bằng 170% diện tích.
- Với độ sâu trên 2m: Hầm được tính bằng 200% diện tích.
Ví dụ: Giả sử một căn nhà có diện tích sàn xây dựng phần hầm là 100m², độ sâu của hầm là 1.7m. Vậy diện tích quy đổi của hầm ngầm sẽ là:
- Diện tích quy đổi = 100m² x 170% = 170m².
Lưu ý:
- Diện tích quy đổi của hầm ngầm chỉ được sử dụng để tính toán diện tích sàn xây dựng theo quy định của pháp luật về nhà ở.
- Diện tích sử dụng thực tế của hầm ngầm có thể nhỏ hơn diện tích quy đổi.
Cách tính diện tích phần sân
Diện tích phần sân có thể được sử dụng cho các mục đích khác nhau. Chẳng hạn như dùng cho tính toán chi phí thi công cảnh quan, bố trí cây xanh, thiết kế hệ thống thoát nước,… Hiện nay để tính nhanh diện tích sân, bạn có thể áp dụng:
- Với diện tích dưới 20m2: Sân được tính bằng 100% diện tích.
- Với diện tích dưới 40m2: Hầm được tính bằng 70% diện tích.
- Với diện tích trên 40m2: Hầm được tính bằng 50% diện tích.
Lưu ý: Phần sân này phải đảm bảo có đổ cột, đổ đà kiềng, xây tường rào, lát gạch nền.
Cách tính diện tích mái nhà và sân thượng đi kèm
Hiện nay, diện tích mái nhà được tính dựa trên loại mái được thiết kế theo dạng nào. Chẳng hạn như:
Loại mái | Quy đổi diện tích |
Mái bê tông cốt thép | 50% diện tích |
Mái ngói và có khung sắt | 60% diện tích |
Mái bê tông cốt thép có ngói | 85% diện tích |
Mái bê tông cốt thép lát gạch | 10% diện tích |
Mái tôn | 30% diện tích |
Ngoài ra, nhiều người vẫn có thắc mắc liệu ban công có tính vào diện tích xây dựng không? Ở đây đối với phần sân thượng có kèm theo ban công bạn sẽ cần quy đổi diện tích sau:
Sân thượng | Quy đổi diện tích |
Sân thượng không có mái che | 50% diện tích mặt sàn tầng dưới |
Sân thượng có mái che | 75% diện tích mặt sàn tầng dưới |
Sân thượng có mái, có giàn bê tông hoặc lam sắt làm ban công, trang trí, có tường bao trên 1m | 100% diện tích tùy tình hình xây dựng thực tế |
Sân thượng chí có nền nhà và tường bao quanh từ 1m | 50% diện tích |
Lưu ý:
- Diện tích thực của mái nhà và sân thượng được tính bằng diện tích hình chiếu của mái nhà và sân thượng lên mặt phẳng nằm ngang.
- Quy định về diện tích mái nhà và sân thượng có thể thay đổi theo quy định của địa phương.
Phân biệt diện tích sàn và diện tích xây dựng
Trong lĩnh vực xây dựng, bất động sản, hai khái niệm diện tích sàn và diện tích xây dựng thường xuyên được nhắc đến. Tuy nhiên, nhiều người vẫn chưa phân biệt rõ ràng hai loại diện tích này. Dưới đây sẽ là bảng so sánh giúp bạn hiểu rõ hơn về sự khác biệt giữa diện tích xây dựng và diện tích sàn là gì:
Tiêu chí | Diện tích sàn | Diện tích xây dựng |
Khái niệm | Tổng diện tích mặt sàn của tất cả các tầng trong công trình, bao gồm cả diện tích ban công, hành lang, mái, sảnh, cầu thang, giếng trời,… | Diện tích bao gồm toàn bộ phần mái, móng, tường bao, sàn, cầu thang, ban công, sảnh,… của công trình tính từ mặt ngoài. |
Cách tính | Diện tích sàn = Diện tích mặt sàn sử dụng + Diện tích các phần phụ trợ (mái, sảnh, hành lang,…) | Diện tích xây dựng = Tổng diện tích sàn của tất cả các tầng + Diện tích phần móng + Diện tích phần mái |
Mục đích sử dụng | Được sử dụng để tính toán chi phí xây dựng, giá bán nhà, đánh giá hiệu quả sử dụng đất,… | Được sử dụng để xin cấp phép xây dựng, tính toán thuế nhà đất,… |
Ví dụ | Diện tích sàn của một căn hộ chung cư bao gồm diện tích phòng khách, phòng ngủ, bếp, nhà vệ sinh, ban công,… | Diện tích xây dựng của một căn hộ chung cư bao gồm diện tích sàn của căn hộ, phần móng, phần mái, hành lang chung, cầu thang chung,… |
Ứng dụng của diện tích sàn trong quá trình thiết kế
Ứng dụng cách tính diện tích sàn xây dựng chung cư, nhà ở đóng vai trò quan trọng trong quá trình thiết kế. Từ đây nó có thể mang lại nhiều ứng dụng thiết thực, cụ thể như:
Xác định quy mô công trình:
- Xác định được mật độ xây dựng.
- Tính hệ số sử dụng đất, đáp ứng tiêu chuẩn quy hoạch và các quy định về xây dựng.
Lập dự toán chi phí:
- Đây là cơ sở để tính toán chi phí xây dựng, gồm vật liệu, nhân công, máy móc thiết bị,…
Thiết kế mặt bằng công trình:
- Diện tích sàn ảnh hưởng đến bố trí các phòng chức năng, khu vực chung và không gian sử dụng trong công trình.
- Các nhà thiết kế cần phân bổ diện tích hợp lý, đảm bảo đáp ứng nhu cầu sử dụng. Từ đó họ sẽ giúp bạn tối ưu hóa công năng của từng khu vực.
Thiết kế hệ thống kỹ thuật:
- Diện tích sàn là yếu tố quan trọng để tính toán tải trọng công trình. Từ đó bạn thiết kế hệ thống kết cấu, hệ thống cơ điện phù hợp.
Đánh giá hiệu quả thiết kế:
- Diện tích sàn điều chỉnh và tối ưu hóa thiết kế để nâng cao hiệu quả sử dụng công trình.
Với những thông tin được DanangAZ cung cấp trong bài viết, hy vọng bạn sẽ có cái nhìn đầy đủ và chính xác hơn về diện tích sàn là gì. Từ đó, bạn sẽ đưa ra những lựa chọn phù hợp khi xây dựng hoặc mua bán nhà cửa. Điều này sẽ góp phần đảm bảo lợi ích và quyền lợi của bản thân nên hãy tham khảo nhé!